Regulierung des Hypothekarmarkts

Das Hypothekarmarktgeschäft stellt einen zentralen Eckpfeiler des Schweizer Bankenplatzes dar. Entsprechend bildet die Immobilien- und Hypothekarmarktregulierung einen wesentlichen Schwerpunkt unserer Aktivitäten. Insbesondere verantwortet die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) zwei Selbstregulierungen, welche als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt sind.

Das Hypothekarmarktgeschäft kennt eine Vielzahl von regulatorischen Rahmenbedingungen. Dabei spielen u.a. raumplanerische (z.B. Zweitwohnungsgesetz) und steuerliche Aspekte (z.B. Eigenmietwert) eine wichtige Rolle. Ebenso können Formvorschriften den Prozess der Hypothekarvergabe erschweren oder erleichtern (z.B. digitale öffentliche Urkunde). Unsere Vereinigung verfolgt die diesbezüglichen Entwicklungen und setzt sich gegenüber Politik und Behörden für wettbewerbsfähige Rahmenbedingungen ein. 

Spezifische Bankenregulierung 

Im Vordergrund stehen jedoch die prudenzielle Regulierung und damit verbunden finanzstabilitätspolitische Überlegungen. Im Zusammenhang mit den Entwicklungen auf dem Immobilien- und Hypothekarmarkt steht die SBVg in einem laufenden Austausch mit dem Eidgenössischen Finanzdepartement (EFD), der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sowie der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA). 

Grundsätzlich lassen sich in diesem Bereich staatliche Massnahmen und privatwirtschaftliche Instrumente unterscheiden. Auf Seiten der Behörden bzw. des Bundes ist die Eigenmittelverordnung – kurz ERV – das zentrale Instrument. Die Schirmherrschaft über die ERV liegt beim Bundesrat.   

Die ERV regelt in Artikel 72 die Risikogewichtung von Hypothekarkrediten. Dabei gilt im Wesentlichen: Je höher die Belehnung, umso höher die Risikogewichte und damit auch die Eigenmittelanforderungen für die Banken. Des Weiteren enthält die ERV relevante Bestimmungen zur Ermittlung und Anpassung des Belehnungswertes von Liegenschaften. 

Darüber hinaus ist in Art. 44 der sogenannte Antizyklische Kapitalpuffer (AZP) normiert. Der Bundesrat kann auf Antrag der SNB die Banken verpflichten, einen antizyklischen Puffer von maximal 2,5 Prozent (in Form von hartem Kernkapital) für das Hypothekargeschäft zu halten. 

Die SBVg verantwortet ihrerseits im Hypothekarbereich zwei Selbstregulierungen, welche beide von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt sind. Es handelt sich dabei um die „Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen“ und die „Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite“.  

Die „Mindestanforderungen“ regeln den Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers und geben in Bezug auf die Amortisation konkrete Eckwerte vor. Es besteht ein direkter Konnex zur Eigenmittelverordnung (ERV): Sind die in den Richtlinien enthaltenen Mindestanforderungen nicht erfüllt, kommt stattdessen ein wenig vorteilhaftes Risikogewicht zur Anwendung. Die „Grundpfandrichtlinien“ enthalten ihrerseits qualitative Vorgaben für den bankinternen Ablauf des Hypothekarkreditgeschäfts. Insbesondere regeln sie die Kreditvergabe, die Kreditüberwachung und das Reporting. 

Aktuelles: Basel III Final 

Die Hypothekarmarktregulierung wird im Zuge von Basel III Final mehrere Anpassungen erfahren. Dabei stellt der Ausbau der Risikosensitivität das zentrale Leitmotiv dar. Insbesondere werden Banken aufgrund der revidierten ERV bei der Risikogewichtung von Hypotheken zwischen verschiedenen Liegenschaftstypen und Nutzungsarten unterscheiden müssen.  

Gleichzeitig erfahren auch die beiden Selbstregulierungen Anpassungen. Insbesondere wird mit Inkrafttreten von Basel III Final die für Renditeobjekte vorgenommene Verschärfung der Mindestanforderungen rückgängig gemacht. Zudem werden in den Grundpfandrichtlinien die bewährten Anforderungen zur Prüfung und Bewertung grundpfandgesicherter Kredite weiter ausdifferenziert.

Gemäss Bundesratsbeschluss soll Basel III Final am 1. Januar 2025 in Kraft treten. Das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) wird den Bundesrat jedoch bis spätestens Ende Juli 2024 nochmals über den Stand der internationalen Umsetzung informieren. 

Expertinnen und Experten

Remo Kübler
Leiter Research & Immobilien
+41 58 330 62 26
Markus Staub
Leiter Prudentielle Regulierung
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