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Marché hypothécaire

Marché hypothécaire

Les nombreuses banques suisses qui octroient des hypothèques sont tenues de respecter l’autorégulation de la branche. Voici quelques informations sur les évolutions récentes dans ce domaine d’activité important.

Le marché immobilier et hypothécaire continue de faire régulièrement la une des médias, que ce soit pour évoquer le gonflement d’une bulle immobilière, le niveau élevé des loyers et la faiblesse des taux de vacance, ou encore les mesures envisageables pour y faire face. Les évolutions sur ce marché ne concernent pas seulement les banques, mais aussi les locataires et propriétaires

Actualités

Au vu des évolutions en cours sur le marché immobilier et hypothécaire, notre Association poursuit depuis quelques mois un intense dialogue avec le Département fédéral des finances (DFF), la Banque nationale suisse (BNS) et l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).

Dans ce contexte, nous avons révisé notre autorégulation en vigueur dans le domaine hypothécaire, à savoir d’une part les «Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier» et d’autre part les «Directives concernant les exigences minimales pour les financements hypothécaires». Les grands axes de cette révision en termes de contenu sont un renforcement des exigences en matière d’amortissement, l’introduction du principe de la valeur la plus basse pour l’évaluation du gage immobilier, et enfin des modifications concernant la prise en compte des revenus du conjoint.

Notre Conseil d’administration a adopté les deux directives révisées par décision du 23 juin 2014. Le Conseil d’administration de la FINMA a reconnu les versions révisées de ces textes comme standards prudentiels minimaux le 2 juillet 2014. Les nouvelles directives entreront en principe en vigueur le 1er septembre 2014. S’agissant des exigences minimales, un délai transitoire est prévu pour les opérations de crédit initiées avant cette date ainsi que pour l’adaptation des systèmes techniques (cf. chiffre 3, entrée en vigueur).

Facts & Figures

Après avoir enregistré un fort recul dans le sillage de la crise immobilière des années 1990, les prix des logements en propriété sont remontés ces dernières années. On peut même observer certaines tendances locales à la surchauffe, par exemple dans l’agglomération zurichoise, sur les rives du lac Léman ou dans certaines zones touristiques.

Indices des prix de mise en vente de divers biens immobiliers

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Nota: les prix de mise en vente sont ceux d’offres immobilières parues dans la presse écrite ou diffusées sur les portails en ligne. Ils ne correspondent pas nécessairement aux prix de transaction, 1990=100, données trimestrielles T1 1990 à T1 2013. Sources: Banque nationale suisse, Wüest & Partner

L’explication majeure de cette évolution des prix réside sans doute dans la forte demande de logements observée actuellement. Outre la faiblesse des taux d’intérêt et l’aspiration très répandue à la propriété du logement, l’immigration persistante et le besoin de place accru de la population suisse alimentent cette demande. Parmi les autres raisons de cette forte demande, citons l’évolution positive du revenu réel et les tensions actuelles sur les marchés des placements.

Taux d’intérêt des hypothèques (variables et fixes)

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Remarque: Données mensuelles,  janvier 2008 à septembre 2013, taux moyens applicables aux nouvelles opérations en %. Source: Banque nationale suisse

La forte activité de construction accroît en permanence l’offre de logements. Le marché continuant d’absorber ce surcroît d’offre, l’activité de planification ne se réduit pas.

Rien d’étonnant dès lors à ce qu’en Suisse, le volume hypothécaire se soit inscrit en hausse constante ces dernières années. Il s’établit actuellement à plus de 800 milliards de CHF.

Créances hypothécaires (Suisse)

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Remarque: Créances hypothécaires en fin d’année, en milliards de CHF. Source: Banque nationale suisse

Les principaux acteurs du marché sont les banques cantonales et les deux grandes banques, qui ont octroyé au total environ deux tiers des hypothèques.

Créances hypothécaires (Suisse) par groupes de banques

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Remarque: Créances hypothécaires (Suisse), en millions de CHF. Source: Banque nationale suisse